Задать вопрос эксперту

Как узаконить перепланировку в квартире, какие документы нужно получать?

Получение разрешения на перепланировку

Получаем разрешение на перепланировку

Если планировка согласована, можно смело приступать к работам

В нашей стране планировка большинства квартир стандартна, поэтому каждый владелец старается сделать из своего дома нечто эксклюзивное, отражающее его личную индивидуальность, неповторимость. Кто-то желает иметь кабинет, хоть и маленький, но отдельный, ну а кто-то хочет сделать в квартире две детские комнаты, пусть небольшие, но обеспечивающие каждого ребенка личным пространством. Чтобы достичь этого потребуется перепланировка квартиры. При этом перед каждым владельцем сразу встает вопрос – как узаконить перепланировку в своей квартире? Ведь все строительные работы требуют юридического согласования, если они проводятся в отдельном помещении здания, сохраняют при этом функциональное назначение объекта и предусматривают:

  • полную, а также частичную замену не несущих стен;
  • пробитие проема в не несущих стенах;
  • замену сантехнического и инженерного оборудования.

Перед каждым, кто решился на усовершенствование своего жилища, встает такая проблема как согласование или узаконивание перепланировки квартиры в соответствующих инстанциях.

Варианты согласования перепланировки

Незаконная перепланировка квартиры может быть очень опасна

Прежде чем начать перепланировку — получите разрешение

По эскизу. Это достаточно простой вариант согласования, такая процедура применима в случаях, когда не реконструируются несущие конструкции, а также не изменяется функциональное назначение помещения.

По проекту. Это более сложный и долговременный процесс. Он применяется в том случае ,если затрагиваются несущие стены.

Процедура согласования

Вся процедура согласования включает в себя несколько этапов:

  • получение разрешения на перепланировку в Службе единого заказчика или в Жилищной инспекции;
  • составление эскиза или проекта;
  • собственно перепланировка квартиры;
  • приглашение комиссии из Службы единого заказчика или Жилищной инспекции для составления акта приема квартиры.

Незаконная перепланировка

Штрафы за незаконную перепланировку

Незаконная перепланировка влечет за собой штрафы

Все вышеизложенное касается только той части владельцев квартир, которые лишь собираются провести реконструкцию своего жилища. Дальше речь пойдет о том, как быть тем, кем уже произведена незаконная перепланировка квартиры. Именно так можно назвать ее, если она была не согласована заранее.

В этом случае впору говорить о том, что квартира фактически не принадлежит своим владельцам. Так как невозможно произвести никакие операции, связанные с данной недвижимостью. Ведь все они проходят государственную регистрацию, одним из документов который необходим для нее, как раз и является план этажей. Сотрудник БТИ отмечает красными линиями на этом плане незаконно произведенную планировку. Это существенно затрудняет: куплю – продажу, дарение, наследование и т.д.

Конечно, если в плане БТИ присутствуют красные линии, то безоговорочной причины для не регистрации сделки нет. Но если менялась площадь жилья — например, была присоединена часть лестничной клетки, то в этом случае сделку не оформят. Причина состоит в следующем – при изменении площади того или иного объекта он перестает существовать в первоначальном виде и поэтому те документы, которые были выданы ранее, становятся недействительными.

По этой причине, прежде чем заключать какую либо сделку с данной квартирой, необходимо будет регистрировать право собственности на изменившуюся недвижимость. Да, можно было бы сказать, что лишь в случаях, где имеется именно такая перепланировка квартиры — закон достаточно суров. Но это не так, в любом случае возможен ряд негативных последствий:

  • жилье существенно теряет в цене;
  • покупка такого жилья невозможна по ипотечному кредиту;
  • если квартира была приобретена в кредит, то банк вправе требовать немедленного погашения кредита в связи с изменением площади объекта залога (квартиры);
  • если квартира находится в собственности, то орган местного самоуправления может потребовать привести квартиру в первоначальный вид, а также оштрафовать. В случае, если предписание будет не исполнено, квартиру могут продать с публичных торгов, а средства, полученные при продаже, пойдут на приведение ее в первоначальное состояние;
  • если квартира находится в муниципальной собственности, то последуют предписания и штраф, как в предыдущем пункте, а затем иски о расторжении договора социального найма и последующее выселение нанимателя;
  • если квартира наследуется, то нотариус вправе не выдавать свидетельства о наследстве, если сведения в правоустанавливающих документах об общей площади, количестве комнат и т.д. не совпадают с теми, что имеются в техпаспорте БТИ;
  • затруднена процедура приватизации, так как жилищные подразделения органов власти требуют узаконивания всех произведенных изменений в квартире, прежде чем передать ее из муниципальной собственности в собственность владельца;

Во всех этих случаях у владельцев возникает резонный вопрос: «Как и где узаконить?».

Как узаконить перепланировку?

Новый Жилищный закон гласит, что незаконные перепланировки можно узаконить только через суд. В этом случае порядок действий таков:

  • вместе с паспортом и правоустанавливающими документами на квартиру следует прийти в БТИ и вызвать на дом специалиста, который задокументирует все произведенные изменения, а затем выдаст техпаспорт;
  • в любой проектной организации нужно составить проект перепланировки;
  • с собранным пакетом документов можно отправляться в суд, который либо узаконит перепланировку, либо вынесет решение вернуть все в первоначальный вид.

Суд может вынести решение о незаконности перепланировки в следующих случаях:

  • усложнился проход к инженерным коммуникациям, а также механизму их отключения;
  • увеличилась подсобная площадь жилья, без смены ее функционального значения;
  • ухудшилась прочность конструкции;
  • повысились нагрузки на конструкции при замене легких перегородок на тяжелые.

Покупка или продажа недвижимости с незаконной планировкой

Узаконенная перепланировка даст уверенность

Избегайте черных схем покупки квартиры с незаконной перепланировкой

Покупка квартиры с незаконной перепланировкой в принципе невозможна, но в нашей стране, к сожалению, процветает коррупция и мошенничество. Поэтому следует проконтролировать приезд сотрудника БТИ для составления техпаспорта, а то нечистоплотные риэлторы могут заказать его составление и без выезда специалиста на объект. А также покупателя должен насторожить и тот факт, что паспорт БТИ был оформлен еще до проведения перепланировок.

Доказать после заключения договора купли продажи, что квартира уже была куплена в таком виде практически невозможно. И придется за свой счет либо регистрировать ее, либо приводить в первоначальное состояние. Можно, конечно, приобрести жилье и с не узаконенной планировкой, то есть на плане БТИ будут иметься красные линии, но в этом случае лучше сначала обратиться в фирму, которая специализируется на узаконивании различных перепланировок, чтобы ее специалисты не только оценили стоимость легализации, но и сообщили возможна ли она в принципе.

Продажа квартиры с незаконной перепланировкой, конечно, возможна, но очень сложна по следующим причинам:

  • потенциальный покупатель будет требовать большую скидку, иногда в разы превосходящую стоимость согласования;
  • большинство сделок купли — продаж происходит с привлечением ипотечного кредитования, а квартира с незаконной перепланировкой не может быть залогом в банке;

Заключение

Конечно, можно не узаконивать сделанные изменения, тем более, если владельцы вполне довольны своим жилищем и не собираются его продавать. Но в этом случае есть опасность получить штраф от надзорных и эксплуатационных служб, при обнаружении ими перепланировки, в размере от 10 до 25 МРОТ, а также предписание с указанным в нем сроком, в который владелец должен привести свое жилье в полное соответствие с технической документацией.

Но в большинстве случаев, как показывает статистика, граждане желают согласовать перепланировку в соответствующих инстанциях, так как законодательство, регулирующее этот вопрос постоянно ужесточает ответственность за незаконные перепланировки, а надзирающие органы более ответственно подходят к осуществлению контроля.

Комментарии и отзывы к материалу
В началоВ начало