Недвижимое имущество представляет собой часть экономики рынка, которую оценивают чаще всего. Выполняя действия с недвижимостью, нельзя обойтись без такой услуги, как независимая оценка. В противном случае возникнут как финансовые, так и временные потери. Представления хозяина о цене его жилья либо участка земли могут значительно различаться с реальными показателями, которые устанавливают специалисты. По этой причине оценивание – обязательная процедура в сделках купли-продажи, передачи наследнику, аренды.
Основные стадии оценивания
Прежде всего, определяют задачи, для решения которых выполняется экспертная оценка. Для этого устанавливают:
- цель оценки;
- тип цены;
- тип прав на недвижимость;
- дату оценивания.
Установление типа цены имеет тесную связь с целью оценки. Эксперт должен определить, для чего требуется оценить недвижимость. Возможны следующие цели оценивания:
- оформление страховки;
- получение кредита;
- аренда;
- сделка купли-продажи;
- передача имущества наследнику.
В связи с этим образуется и тип цены.
При идентификации недвижимости, которая осуществляется на 1-й стадии оценивания, определяют физические параметры, географическое размещение имущества. После этого специалист устанавливает, какая часть прав на имущество не может быть оценена. Следующий шаг – определение даты оценивания. Рыночная цена не является фиксированным показателем. На ней отражается большое количество факторов. Это могут быть сезонные колебания, смена валютного курса, другие важные факторы.
После этого оценочная компания заключает с клиентом соглашение, разрабатывает схему оценки. Специалисты осматривают недвижимое имущество, в том числе участок рядом. Кроме того, составляется соглашение, где обговариваются расходы, порядок оплаты.
После этого специалисты начинают работать с данными. Для этого они:
- составляют юридическое описание недвижимого имущества;
- ищут источники данных;
- определяют подходы и методики;
- анализируют физические характеристики;
- работают с экономическими, социальными данными по объекту;
- проверяют фактическую достоверность информации;
- анализируют данные, которые были собраны.
Если оценка выполняется для недвижимого имущества, цель реализации которого – прибыль, специалист анализирует эффективнейшее применение недвижимости. Он определяет альтернативы пользования участком земли, коммерческими помещениями и сооружениями. Ко всем вариантам лучшего применения специалист приводит обоснования, которые документируются в отчетности.
Расчет рыночной цены недвижимого имущества определяется по 3 методикам:
- Затратная – учитываются все затраты, которые имеются или произойдут из-за изнашивания недвижимости с последующими восстановительными работами.
- Сравнительная – специалист подбирает и анализирует аналоги, которые можно сопоставить с недвижимостью.
- Доходная – предусматривает определение цены недвижимости в рамках экономической выгоды от ее использования.
Далее сотрудники фирмы проверяют и согласуют результаты, которые были получены при расчетных процедурах. Оценочные результаты согласовывают, сводя итоговые показатели, которые получили при использовании 3 методик, в одно целое. Кроме рыночной цены недвижимости, в оценочной отчетности специалист прописывает все расчеты на основе различных подходов и методик. Он обосновывает их использование, делает собственные выводы, оформляет заключение. В результате оценочная отчетность передается заказчику.
